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Verkehrswertgutachten

Für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken für Mieten und Pachten. Erstellung von Wertgutachten über Immobilien nach § 194 Baugesetzbuch im:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21-23 ImmoWertV) basiert im wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen) und dem Wert der Außenanlagen (Wert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt.

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil derartige Objekte üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind.

Ertragswertverfahren

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswertes ist in den §§ 17-20 ImmoWertV beschrieben. Dieses Verfahren wird zur Ermittlung von Werten vordringlich renditeorientierter Gebäude wie z.B. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekten eingesetzt.

Die Ermittlung des Ertragswertes basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrages bestimmt.

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren werden üblicherweise Grundstückswerte oder auch Werte von Eigentumswohnungen ermittelt. In den §§ 15 und 16 ImmoWertV ist geregelt, wie ein solches Verfahren anzuwenden ist. Insofern sind Kaufpreise heranzuziehen, welche hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem des zu bewertenden Grundstücks hinreichend übereinstimmen.

Finden sich im Gebiet des zu bewertenden Grundstückes keine genügenden Grundstücke, können auch Vergleichsgrundstücke aus anderen Gebieten herangezogen werden.

guido boes Sachverständiger
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